PDA E A GESTÃO CONDOMINIAL DO EDILÍCIO

Márcio Augusto Teles da Cruz¹

Profissão e Contato²

RESUMO

O síndico é o responsável legal pela gestão do condomínio, representando os interesses dos moradores, conforme determina o Código Civil. Entre suas responsabilidades mais relevantes estão a gestão financeira e a gestão da manutenção e conservação. A primeira trata das receitas e despesas do condomínio, enquanto a segunda tem foco em manter em operação e bom estado equipamentos, instalações e áreas comuns do condomínio. Itens de civil, mecânica e elétrica necessitam, periodicamente, ser inspecionados e, quando detectados problemas de operação, uma manutenção deve ser realizada. Instalações elétricas como a Proteção contra as Descargas Atmosféricas (PDA) da edificação do condomínio estão entre estes itens. Tanto a manutenção quanto a inspeção da PDA são cruciais para a confiabilidade do sistema, conforme a norma ABNT NBR5419/2015. A manutenção corrige as não conformidades identificadas em inspeções, que devem ser realizadas regularmente. Em condomínios edilícios, recomendam-se inspeções com prazos menores visando a garantia da segurança e prevenção. A programação da manutenção e inspeção da PDA pode ser definida nas assembleias condominiais, por meio da previsão orçamentária, garantindo o investimento no sistema. Este artigo aborda as questões delicadas de uma gestão condominial, como o planejamento financeiro e o planejamento das manutenções condominiais necessárias, como as instalações de proteção contra raios. 

Palavras-chave: Síndico; Gestão; Manutenção; Segurança.

ABSTRACT

The condominium manager is the legal person responsible for managing the condominium, representing the interests of the residents, as determined by the Civil Code. Among his most important responsibilities are financial management and maintenance and conservation management. The first deals with the condominium's income and expenses, while the second focuses on keeping the condominium's equipment, facilities and common areas in good working order and in good condition. Civil, mechanical and electrical items need to be inspected periodically and, when operational problems are detected, maintenance must be performed. Electrical installations such as the Protection against Atmospheric Discharges (PDA) of the condominium building are among these items. Both maintenance and inspection of the PDA are crucial for the reliability of the system, according to ABNT NBR5419/2015 standard. Maintenance corrects non-conformities identified in inspections, which must be performed regularly. In condominium buildings, inspections with shorter intervals are recommended to ensure safety and prevention. The PDA maintenance and inspection schedule can be defined at condominium meetings, through budget forecasting, ensuring investment in the system. This article addresses the delicate issues of condominium management, such as financial planning and planning of necessary condominium maintenance, such as lightning protection installations.

Keywords: Building manager; Management; Maintenance; Security.

¹Profissional com experiência de 37 anos em indústrias nacionais e multinacionais. Formação na área de Engenharia de Energia (Unisinos) e Engenharia de Segurança do Trabalho (UTFPR). Atuou por mais de 25 anos no setor de Energia, Petróleo e Gás. Nos últimos 20 anos, atuou na Companhia de Gás do Estado do Rio Grande do Sul nas áreas de operação com gás natural, elétrica e automação. Elaborou procedimentos de trabalho em equipamentos elétricos, na fiscalização de projetos e inspeção de sistemas de proteção contra descargas atmosféricas, na inspeção de dutos metálicos enterrados, na elaboração de memorial descritivo para licitação de serviços ligados ao setor elétrico e de inspeção de revestimento de dutos. Também atuou na prestação de apoio técnico a outros setores da companhia, como projetos de energia fotovoltaica para sistemas isolados, obras de engenharia e na reabilitação estrutural de dutos metálicos avariados por corrosão e obras de terceiros.

²Consultor e Projetista. E-mail: contato.vitalprevencao@gmail.com

1 INTRODUÇÃO

O síndico é o responsável pela gestão de um condomínio, representando os interesses dos condôminos. Como prática, ele é eleito pela assembleia geral dos moradores. O síndico pode ser qualquer pessoa moradora no condomínio ou profissional terceiro, desde que possua maior idade e legalmente capaz. Não é necessário possuir formação específica, mas é boa prática ter habilidades de gestão, organização e negociação. Seja síndico morador ou profissional terceiro, ambos têm, perante as leis, as mesmas responsabilidades pela conduta da gestão do condomínio.

Conforme o Código Civil, a principal função do síndico é representar o condomínio. Portanto, ele deve realizar ações em defesa do patrimônio, dos interesses e direitos do condomínio e dos moradores.  Entre as responsabilidades mais relevantes em uma gestão condominial estão a gestão financeira e a gestão da manutenção e conservação. 

Conforme o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico também é o responsável pela manutenção predial do condomínio. Instalações elétricas, como a Proteção contra Descargas Atmosféricas (PDA), item de segurança da edificação, devem, periodicamente, ser inspecionadas. A PDA, quando funcional, protege a edificação contra os impactos diretos e indiretos de uma descarga atmosférica (Raio). Por este motivo, ela deve ser avaliada quanto à sua funcionalidade em intervalos programados.

2 A GESTÃO CONDOMINIAL

A gestão de um condomínio trata da aplicação de um conjunto de práticas e responsabilidades para administrá-lo. Isso possibilita o bom funcionamento das áreas comuns, instalações em geral, infraestrutura e segurança, além da satisfação dos moradores e a conformidade com as normas legais. A gestão condominial, obrigatoriamente, passa pela área financeira e pela manutenção e conservação, conforme destacado abaixo: 

2.1 Gestão Financeira

A gestão financeira é a administração das receitas e despesas do condomínio. Uma boa gestão financeira, de modo geral, garante que as contas estejam em dia e que o condomínio tenha recursos suficientes para as manutenções e melhorias necessárias. Obrigatoriamente, a gestão financeira contempla a questão dos fundos condominiais. Estes fundos são reservas financeiras, exclusivamente criadas para atender às diferentes necessidades do condomínio, como o fundo de reserva e o fundo de obras. 

Esses fundos são compostos pelas contribuições mensais dos condôminos (taxas condominiais) e podem ser divididos em outras categorias, conforme as necessidades do condomínio, como fundo de manutenção e fundo de contingência. Cada fundo criado possui uma finalidade específica.

• Fundo de Reserva¹:

Finalidade: Criado para atender situações emergenciais ou despesas imprevistas, como reparos urgentes;

• Fundo de Obras:

Finalidade: Destinado à realização de obras de grande porte ou melhorias nas áreas comuns;

• Fundo de Manutenção:

Finalidade: Utilizado para cobrir despesas regulares de manutenção do condomínio;

• Fundo de Contingência:

Finalidade: Reservado para situações excepcionais, como aumento inesperado de despesas ou ações judiciais.

Outra tarefa da gestão condominial é a elaboração da previsão orçamentária. Tal matéria é importante para garantir que o condomínio tenha os recursos necessários para cobrir as despesas no decorrer do ano, como a manutenção e conservação. Ela deve ser apresentada e discutida em assembleia, para que todos os condôminos estejam a par das receitas e despesas previstas e do quanto precisará ser rateado entre os condôminos nos meses seguintes. 

(1) - O atual Código Civil não prevê mais a obrigatoriedade da criação do fundo de reserva. Porém, sua criação é importante para garantir a boa gestão do condomínio, assim evitando surpresas inesperadas de cotas extras elevadas.

2.2 Gestão da Manutenção e Conservação

A gestão da manutenção e conservação de um condomínio é essencial para garantir o bom funcionamento das instalações, a segurança e conforto dos moradores, além da valorização patrimonial. Entre os principais aspectos a serem considerados nesta gestão estão o planejamento da manutenção e conservação.

2.2.1 Planejamento da Manutenção

O planejamento da manutenção é o processo de organizar e definir as atividades de manutenção de equipamentos e sistemas. O objetivo é garantir que os equipamentos funcionem de forma eficiente e confiável. Um bom planejamento da manutenção possibilita a redução do tempo de inatividade dos dispositivos, otimizar o uso de recursos, aumentar a vida útil dos equipamentos e minimizar a chance de falhas. O planejamento da manutenção condominial é de responsabilidade do síndico, mas pode ser desenvolvido em conjunto com uma comissão de condôminos e um profissional especializado.

2.2.2 Planejamento da Conservação

O planejamento de conservação de um condomínio é um conjunto de estratégias e práticas que visam manter o bom estado das instalações, equipamentos e segurança. O planejamento de conservação condominial é de responsabilidade do síndico, mas pode ser desenvolvido em conjunto com uma comissão de condôminos e um profissional especializado.

2.2.3 Manutenção Reativa vs. Manutenção Preventiva e Conservação

A manutenção reativa nas instalações do condomínio pode custar mais do que a prevenção e conservação.  Como o próprio nome diz, é a reação ao problema que surge. Reparos de manutenção reativa, muitas vezes graves, são mais caros do que as ações de prevenção e conservação. A manutenção reativa, geralmente, inclui reparos grandes, substituições mais complexas, paradas inesperadas maiores, equipamentos, muitas vezes, sem pronta entrega, entre outros. Enquanto a manutenção preventiva e conservação das instalações do condomínio inclui ações de prevenção para evitar danos mais severos e com custo mais elevado. 

Logo, a recomendação para reduzir os custos de manutenção é adotar práticas de prevenção. Mas como? Elabora-se um cronograma para inspecionar e realizar manutenções regulares, preventivas, nos sistemas essenciais do condomínio, como elevadores, bombas, sistemas elétricos como a proteção contra descargas atmosféricas, sistemas hidráulicos e sistemas de segurança contra incêndio. Ações de custo reduzido podem contribuir para minimizar a ocorrência de impactos indesejados ainda maiores. 

3 MANUTENÇÃO E INSPEÇÃO DA PDA 

A manutenção e inspeção da Proteção contra Descargas Atmosféricas (PDA) possui grande importância. Ambas possibilitam garantir a confiabilidade do sistema de proteção. A manutenção da PDA deve ser efetuada sempre que necessária, conforme a norma ABNT NBR5419/2015. A manutenção, quando programada, possibilita a correção de itens da PDA com alguma não conformidade, identificada em inspeção anterior (relatório de inspeção e/ou relatório de manutenção anterior). Já a inspeção tem o objetivo de possibilitar, de forma antecipada, identificação de não conformidades, como peças e cabos soltos, peças quebradas ou oxidadas (corrosão), falta de continuidade elétrica entre cabos do SPDA externo, condições dos captores, condição dos dispositivos de proteção contra surtos (DPS), entre outros. A frequência das inspeções depende do conteúdo da edificação e, se houve suspeita de que o sistema foi atingido por descarga atmosférica. A identificação antecipada destes defeitos possibilita, de forma prévia, a substituição de itens avariados e correções de não conformidades por meio da manutenção corretiva.

Em muitos condomínios edilícios com instalações PDA, são necessárias avaliações periódicas seguidas de manutenção corretiva. Muitos dos síndicos desconhecem essa necessidade, expondo o condomínio edilício a riscos de falha da proteção contra raios. Tais serviços são detalhados no item 7 (sete) da parte 3 (três) da norma NBR5419/2015.  Estes itens estabelecem:

• Item 7.2, a aplicação das  inspeções; 

• Item 7.3,  a ordem das inspeções;  

• Item 7.4, a manutenção;  

• Item 7.5, a documentação que  compõe  o sistema de proteção.

Com relação à periodicidade, existem dois momentos em que o PDA precisa de uma inspeção:

• Item 7.3.1. (d), Semestralmente, uma inspeção visual visando apontar pontos deteriorados do sistema; 

• Item 7.3.1. (c), após alterações  ou reparos, ou quando houver suspeita que a edificação foi atingida por um raio.

• Item 7.3.2. (e) Anualmente, para edificações contendo inflamáveis, explosivos, exposição a atmosfera corrosiva, instalações de serviços públicos essenciais e,  a cada 3 (três) anos, para demais edificações que não apresentem riscos especiais;

Logo, o laudo de conformidade da PDA tem validade de 06 (seis) meses, podendo chegar a 03 (três) anos, dependendo do tipo de edificação, finalidade e conteúdo. No entanto, para condomínios, segundo manual do síndico (2021), a inspeção/manutenção do PDA deve ser efetuada semestralmente. 

A regularização da inspeção e/ou manutenção da Proteção contra Descargas Atmosféricas do condomínio edilício pode ser programada por meio da assembleia condominial de elaboração da previsão orçamentária. Assim, o investimento em prevenção, relacionado a este item, estará previsto nas despesas condominiais do ano avaliado.

4 RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO

A responsabilidade civil e criminal do síndico ocorre quando ele causa danos a terceiros por meio de uma ação ou omissão. A responsabilidade civil pode ser dolosa (com intenção de prejudicar) ou culposa (age de forma negligente, imprudente ou imperita). 

4.1 Responsabilização

O síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É responsabilidade dele a realização de ações em defesa do patrimônio, direitos e interesses do condomínio e condôminos. Em outras palavras, qualquer problema que ocorrer com o condomínio pode levar a uma responsabilização do síndico. Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano ao condomínio, ele poderá ter que responder civil e criminalmente. Condutas do síndico, como a negligência, omissão ou má gestão quanto à manutenção do condomínio edilício e suas instalações, podem acarretar uma responsabilidade civil ou criminal.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A gestão da manutenção e conservação predial é um processo que inclui planejamento, coordenação e análise das manutenções necessárias no condomínio edilício. Uma boa gestão garante o uso adequado dos recursos financeiros dos condôminos, contribuindo para a redução dos custos condominiais e riscos de manutenções emergenciais. Isto inclui não apenas as instalações de Proteção contra as Descargas Atmosféricas, mas também outros itens de elétrica, civil e mecânica que são de suma importância para a segurança patrimonial e valorização do condomínio edilício. 

Para controlar as atividades de manutenção, o síndico pode utilizar ferramentas tecnológicas, como checklist, painéis físicos, planilhas, roteiros, softwares ou aplicativos. Estes recursos possibilitam ao síndico a gestão do histórico de manutenções condominiais que lhe serão úteis para a organização do próximo planejamento orçamentário.

6 CONCLUSÃO

O síndico é o responsável legal pela gestão do condomínio, representando os interesses dos moradores. Cabe a ele a gestão financeira e a gestão da manutenção predial, como a inspeção periódica do sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (PDA). A atuação do síndico requer organização, conhecimento das obrigações legais e habilidades para o gerenciamento das demandas do condomínio. Em casos complexos, ele pode contar com a administradora do condomínio ou com o apoio técnico de profissionais especializados.

O síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente por negligência ou má gestão, especialmente no descumprimento das obrigações relacionadas à manutenção do condomínio, como o sistema PDA. 

O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres perante o condomínio, pois cabe a ele uma gestão eficaz, transparente e ética.

REFERÊNCIAS

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PONTES, Sergio. ADVOGADO. As responsabilidades do síndico em condomínio edilício. em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/as-responsabilidades-do-sindico-em-condominio-edilicio/634104037 . Acesso em: 17/01/2025.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS. ABADI: Manual do Síndico. Versão 1.01. Publicação: Abr. (2021). Disponível em: https://abadi.com.br/wp-content/uploads/2021/05/manual_do_sindico_v1_01.pdf . Acesso em: 18/01/2025.

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